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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

数字社区加速数实融合******

在浙江省湖州市安吉县鄣吴镇的“扇艺共富”工坊，创业者通过电商平台直播带货方式推介鄣吴竹扇。

夏鹏飞摄（新华社发）

　　近日，中国信息通信研究院发布《数字社区研究报告（2022年）》提出，随着数字化应用向纵深推进，各行各业将迎来新一轮创新升级。人与人、人与物、人与社会等关系也将因为数字化的全面介入而发生质变。随着数字经济的发展，数字社区这一新型网民生态圈，正在成为数字生活的入口与数字经济的载体。

　　新型互联网社区兴起

　　中国互联网络信息中心发布的第50次《中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2022年6月份，我国网民规模为10.51亿，互联网普及率达74.4%，互联网基础建设全面覆盖，实现“县县通5G、村村通宽带”。数字技术给人们的出行、购物、社交、娱乐、就医、教育等各方面带来极大便利，人们的生产生活方式正在全面线上化、数字化。

　　在此基础上，数字经济发展格局全面扩展，深化数字化应用成为大势所趋。《“十四五”数字经济发展规划》提出，“十四五”时期，我国数字经济转向深化应用、规范发展、普惠共享的新阶段。随着数字化应用的纵深推进，各行各业将迎来颠覆性变化，新业态、新模式日新月异。移动支付、电子商务、网络购物、视频直播、远程会议等模式竞相发展。

　　数字社区是以新一代信息技术为基础，以海量数据为流通要素，以先进的数字化交互手段为主要表现形式，通过打造高互动的数字生活场景，建立人与人、人与物、人与社会之间的信任连接，从而实现线上线下高效融合的新型互联网社区。数字社区成为服务现代化产业体系建设、推进乡村振兴、促进区域协调发展的新型移动互联网产品形态。

　　作为一种新型互联网社区，数字社区具有普惠、连接、效率和信任四大特征，将物理世界的要素——人、产业、区域，利用多样化的表现形式，在数字世界连接成一个又一个内容模块，多种多样的内容模块组成生活中的方方面面，形成数字社区内容生态，由底层技术/数据支撑连通这一生态系统，最终形成规模巨大的多边网络效应，让不同的人群能够基于普惠机制获得平等的数字化服务。

　　同时，依托人工智能、音视频技术以及AI芯片等软硬件技术的集群式创新，数字社区有了更丰富的内容形式。人工智能生成内容的出现也降低了社区创作者的门槛。

　　“数字社区作为数字经济发展的新载体，是面向未来可持续发展提出的互联网社区建设新理念与新模式。”中国信息通信研究院总工程师敖立表示，数字社区通过多元化的信息交互技术搭建的内容矩阵连接起数亿用户与各行各业，并与实体经济深度融合，不断创造新场景、新机会、新模式，推动数实融合与数字中国建设。

　　深度连接产业与用户

　　回顾中国互联网平台的发展史，从以搜索引擎和资讯服务为主的门户时代，到QQ、淘宝盛行的以社交和电商为主的用户时代，再到以美团、京东为主的便利快捷的移动互联网时代，人们的数字生活越来越便捷。自2015年首次提出“互联网+”概念后，互联网行业又迎来了新的商业模式与盈利增长点，以快手等企业为代表的“高黏性、强互动”数字社区的涌现，不断扩展、丰富着人们的交互空间与生活生产消费方式，其间孵化、催生的大量技术场景赋能到实体产业，成为全球数字经济发展的重要推动力。

　　《“十四五”数字经济发展规划》提出，以数字技术与实体经济深度融合为主线，加强数字基础设施建设，完善数字经济治理体系，协同推进数字产业化和产业数字化，赋能传统产业转型升级，培育新产业新业态新模式。如今，数字社区深度连接了一个个产业与用户，不断提升用户价值、产业价值、社会价值，进而发挥数字化优势赋能传统产业，促进数实融合发展。随着内容生态的不断完善，直播、短视频等内容创作新领域分工越来越专业化，数字社区开始在引领产业数字化、稳就业与促就业方面发挥重要作用。

　　报告显示，中小企业和传统产业在经历了成长红利期后开始积极谋求转型，例如一些传统餐饮企业、实体店开始接入数字社区，用优质内容吸引留存用户，进行营销、团购等经营活动，获得了更多商业机会与客户资源。数字社区发挥数字化技术能力、产品能力赋能各行各业，推动数字经济和实体经济融合发展，实现营销数字化、运营数字化和供给数字化。

　　如今，越来越多的产业和商业模式通过接入数字社区，从过去围绕线下展开转变为以线上场景为中心，实现数字化转型。快手科技内容总监袭祥德表示，作为一家高互动、强参与的数字社区，快手正在线上建立起广泛而精准的连接，成为人们数字生活的入口。随着更多人在平台建立信任连接，快手在数实融合和产业升级方面做了大量探索，持续在数字社区创造正向价值。

　　对互联网行业来说，大力发展普惠数字社区，打造互动性数字生活场景，升级数字化、智能化技术应用，不仅意在拥抱实体经济，将数字化的动力带给千行百业，更有机会借此在产业互联网的“下半场”竞争中占得先机。

　　“随着数字社区与实体经济不断融合，越来越多的商业行为将在数字社区中进行，不断壮大数字社区的产业链条。”中国信息通信研究院知识产权与创新发展中心创新发展部副主任张倩表示，电商利用视频+直播的强互动、快反馈特征，与消费者建立并积累信任关系。基于这种信任关系，未来数字社区将有机会成为一个更大、更丰富、消费形态更多的市场。行业的定制化程度进一步提高，原来无法被满足的个性化需求会被集中开发成新的服务；市场响应速度会更快，供给端的产品会更快得到消费端的反馈；市场中经营种类将会更多，市场规模进一步扩大。整体而言，随着信息技术对人与人、人与社会关系的深刻改变，数字社区有望成为数字经济的新增长极。

　　激发更多新应用场景

　　随着数字化进程的加快，数字社区将深入赋能人们工作和生活的方方面面，数字化能力将促进城市社区公共服务创新，带动乡村振兴，并助力区域协调发展；充分发挥数字社区直观性、便捷性、趣味性、互动性特点，互联网信息化成果将惠及每一位用户，以技术手段弥合数字鸿沟。

　　数字社区可助力城市公共服务体系更加完善。报告提出，在一、二线城市社区，不仅在线消费、即时零售、社区团购等消费类需求旺盛，用户在娱乐、学习、就业等方方面面也提出越来越高的需求。数字社区依托5G、互联网、大数据、人工智能等新兴技术，提供线上线下融合的服务能力，让本地社区生活服务更精准、更便捷、更丰富。数字技术助力本地生活服务更加智慧化，打造数字社区已经成为当前城市社区发展的重要方向。

　　在乡村振兴方面，数字社区除了建立农民和消费者直接联系的渠道，推动农业农村经济发展，还成为培养乡村人才的第二课堂和基地。通过发掘有能力的乡村用户，为其提供产品、相关知识和资源，培养其成为乡村带头人，带动乡村发展。近期，农业农村部科技教育司与共青团中央青年发展部联合开展国家乡村振兴重点帮扶县“农村青年主播”培育工作，依托快手“村播计划”，通过线下活动、培训指导、线上规模化运营、专项传播等多项持续性举措，培养数字乡村新主播人才。

　　中西部欠发达地区拥有价低质优的产品，但受限于基础设施薄弱、公共服务资源匮乏，与经济发达的东南部地区相比缺乏竞争力。普惠的数字社区为中西部地区充分挖掘产业特色、地区文化和旅游资源提供了全新媒介，通过社区平台、线上与线下结合，促进生产要素优化配置，实现区域产品优势互补。同时，产业的发展能带动人才格局流动，吸引一批有互联网意识、有技术能力的青年创业。

　　中央财经大学中国互联网经济研究院副院长、教授欧阳日辉表示，普惠数字社区为就业、创业和新职业发展开辟新空间，是新个体、新职业、微经济的承载地，数字城市社区与数字乡村社区建设相辅相成，共促数字中国建设。（经济日报记者 王轶辰）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）