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去年卖地收入减少约3万亿！2023年“土地财政”将去往何处？******

　　多年来，“土地财政”一直是热议的经济话题，今年也不例外。近期，第三方机构克而瑞统计的数据显示，2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地出让金收入下滑，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%，土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

　　“土地财政”，顾名思义，指的是地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，政府财政收入包括一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入，其中，国有土地使用权出让收入属于地方政府性基金预算收入，因不用上缴中央，土地出让收入是1994年分税制改革以来，地方财政的主要收入来源之一。

　　实际上，经历了二十多年的快速增长，随着我国房地产市场需求见顶，土地出让金的增速明显放缓，长期来看，地方政府高度依赖的“土地财政”将难以为继，如何弥补土地出让金下滑带来的财政资金缺口，成为地方政府不得不面对的问题，那么，2023年，甚至更远的将来，“土地财政”又将去往何处？

　　“土地财政”依赖程度越来越高

　　我国国有土地使用权公开拍卖始于1987年12月1日，彼时，深圳会堂座无虚席，经过17分钟的轮番叫价，深圳经济特区房地产公司以525万元拿下了这块8588平方米的住宅用地，敲响了建国以来国有土地使用权拍卖的“第一槌”。

　　根据《中国土地年鉴1996》的数据，1995年，全国通过出让方式提供用地43403公顷，出让金总额为420亿元。1998年，我国正式开启住房市场化改革，此后，随着房地产行业的快速发展，该数据一路上涨，2007年，首次突破1万亿元，直到2020年，我国国有土地使用权出让金额已经升至8.4万亿元，是1998年的200倍。

　　根据财政部官网公布的数据，仔细观察可以发现，2017年开始，我国土地出让金的增长开始变得很有规律，连续四年，每年的增长金额都在1万亿左右，直到2021年，国有土地出让金的增长速度开始放缓，仅增长3000亿元左右。

　　土地出让金快速增长的同时，地方财政对土地使用权出让金的依赖程度也越来越大。根据第一财经测算，2017年开始，我国土地出让金占地方财政总收入的比例(土地使用权出让收入/地方政府一般公共财政预算收入+地方政府性基金预算收入+地方国有资本经营预算收入)连续5年超过三成，2020年占比达到43.59%，2021年下降至41.81%，仍在4成以上。

　　分区域来看，粤开证券研究院统计的数据显示，我国东部地区经济发达、人口持续流入、土地市场需求旺盛，土地出让收入在地方综合财力中的占比(土地财政依赖度)较高；而西部和东北地区土地市场不够活跃，土地出让收入相对较低，更依赖中央转移支付。例如，2020年，浙江、江苏、福建、山东、广东、重庆6个省市的土地财政依赖度高于30%，分别达到51.9%、46.9%、40.3%、38.7%、33.8%和32.0%；而新疆、宁夏、青海、黑龙江、西藏5个省份对土地财政的依赖度偏低，均低于10%。

　　分城市来看，粤开证券研究院统计的数据显示，2020年，广州、长春、杭州、福州、南宁、海口、贵阳、西安、徐州、扬州、温州、金华、襄阳、南充，这些城市对土地财政的依赖度都较高，政府性基金收入与一般公共预算收入的比值均达到1.5倍，甚至更高；牡丹江、深圳、锦州等地对土地出让金收入依赖度相对偏低，其政府性基金收入与一般公共预算收入的比值分别为0.3倍、0.3倍和0.4倍。

　　土地出让金下滑

　　然而，在土地财政依赖程度越来越高的同时，我国的土地使用权出让金却面临下滑的事实。2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地使用权出让金收入再次下滑。

　　此前，财政部发布的《2022年前三季度财政收支情况》显示，今年前三季度，我国的地方一般公共预算收入83217亿元，按自然口径计算下降4.9%。地方政府性基金预算本级收入42588亿元，比上年同期下降26.4%，其中，国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。

　　近期，房地产研究机构克而瑞统计的数据显示，2022年，我国商品房销售面积为13.6亿平方米，销售额13.3万亿元，同比分别下降24%、27%，行业规模重回2015年。与此同时，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%。土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

　　克而瑞地产研究院数据显示，从土地成交建筑面积TOP20的城市来看，有12个城市的成交量相比去年有所减少，平均降幅达35.7%，降幅超过30%的城市多达7个，其中降幅最突出的当属遵义，成交建面刚刚超过1000万平方米，同比降幅高达65%。

　　克而瑞地产研究院的研究报告显示，除部分特别优质的地块以外，土地市场底价成交、城投托底成为常态，不少城市城投拿地金额占比超过5成，沈阳、无锡城投托底拿地的比例甚至超过9成，市场低迷的城市城投拿地也尽显疲态，流拍率高企。

　　价格方面，克而瑞地产研究院数据显示，受一线城市供地质量提升的影响，2022年全国300城土地成交楼板价小幅上涨，增至3266元/平方米，再度创下历史新高。不过，由于新房市场仍处于低位，加之房企资金压力依然较大，房企拿地积极性仍处于低位，全年溢价率仅有3.7%，与去年同期相比，下降了7.9个百分点。从集中供地的22城来看，2022年有17个城市的地价下降。

　　那么，土地市场出让规模为何下降？房地产研究机构中指研究院土地事业部负责人张凯在接受第一财经采访时表示，与土地市场成交规模相关性最高的仍然是新房市场成交规模。今年以来，受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重因素影响，新房市场规模明显缩量，导致房企拿地积极性高开低走。他指出，上述影响新房市场的三个因素中，能在明年有显著缓解的恐怕只有期房烂尾担忧。而随着疫情管控放开和经济活动的逐步恢复，居民收入预期的转变或将需要更长的时间；在“房住不炒”的基本国策下，房价上涨预期转弱将不会有根本性的改变。因此短期的新房成交规模很难较今年发生显著好转，土地市场随之亦难有明显的变化。

　　张凯进一步表示，从长期来看，土地市场与人口数量变化息息相关，人口净流入的城市土地市场仍然能够维持一定热度，而人口净流出的城市土地财政或将难以为继。总体而言，我国城镇化率已经接近瓶颈，人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响，土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将是必然。

　　硬币的正反面

　　任何事物都具有两面性。“土地财政”二十多年，为我国城市的快速发展做出了巨大贡献，与此同时，也带来了一系列的问题。

　　国家统计局的数据显示，1999年，我国城市化水平为30.9%，比1995年提高1.9个百分点，城市化处于较低水平，而2021年，我国常住人口城镇化率已经达到64.72%，。

　　厦门大学教授赵燕菁在其出版的新书《大崛起：中国经济的增长与转型》中肯定了“土地财政”的价值，他表示，中国城市化伟大成就背后的重要原因，就是创造性地发展出了一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。在他看来，相对于“征税”，通过“所出售土地的升值”来回收公共服务投入的效率是如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施建设融资，甚至还可以以补贴的方式为能够带来持续性税收的项目融资。

　　与此同时，赵燕菁在其上述新书中也叙述了“土地财政”带来的问题：“土地财政”的本质是融资，使得不动产变成投资品，一旦房价暴跌，大规模的资产贬值将导致难以想象的金融海啸；“土地财政”不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道，同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资城市不动产的居民的贫富差距迅速拉开，房价上涨越快，贫富差距越大；另外，房地产市场发展“不协调、不平衡、不可持续”，还占用了大量应该用于其他发展项目的资源。

　　粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也认为，一方面，土地出让收入为地方政府提供了大量财政收入来源，缓解了一般公共预算压力；推动了城镇化进程；形成了大量的基础设施建设，直接带动了经济发展；推动了房地产快速发展。另一方面，土地财政也让部分地区的高地价推动了高房价；间接推动了融资平台和政府债务；在土地财政快速发展过程中，出现了破坏耕地的行为；在征地过程中因简单粗暴执行和补偿问题引发了部分社会问题等。

　　土地出让规模急速扩张的同时，一些城市非理性供地为后期房地产市场转弱也埋下了伏笔。克而瑞研究中心的相关研究报告表明，目前，我国约8成的城市市场需求及购买力明显透支，近一半的城市土地供应过量，随着房地产市场步入调整周期，去化压力不断加剧。另外，不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜，但因为市政配套尚未真正落地，人口导入情况自然不甚理想，致使外围区域供需周期性错配。

　　资金缺口如何弥补？

　　回顾过往，“土地财政”有功有过，向前看，未来土地使用权出让金逐渐减少已成为不争的事实，财政收入长期对土地出让金的依赖，也将难以维，寻找新的财政收入增长点已经成为当前迫在眉睫的问题。

　　对于上述问题，一部分观点认为，应该从税收方面着手。

　　赵燕菁表示，“土地财政”只是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足问题的一种特殊制度，随着原始资本积累的完成，“土地财政”也必然会逐渐退出，如何弥补放弃“土地财政”造成的损失？他指出，可以仿效发达国家，从“土地财政”转向“税收财政”，突破现有的以间接税为主的税收体制。赵燕菁也表示，贸然放弃“土地财政”，对还未完成城市化原始资本积累的城市来说，存在巨大风险，另外，以间接税为主转向以直接税为主的改革也并非易事。因此，城市新区则应维持高效率的“土地财政”积累模式，另外，可以把巨大的利益调整分解到数十年的城市化进程中，随着城市化水平的提高，逐渐演变为直接税与间接税并重，乃至以直接税为主的模式。

　　回溯“土地财政”形成的原因，不少观点认为，土地财政源于1994年开始的分税制，因为分税制改革导致地方收入占比低、支出占比高，这种资金缺口迫使地方政府不得不通过土地出让、城投平台等方式融资。对此，粤开证券首席宏观分析师罗志恒曾在公众号“粤开志恒宏观”上发文表示，分税制和住房市场化改革都只是“土地财政”的促成因素，以GDP为核心的政绩考核机制才是问题的关键，激励机制决定行为，引发了地方政府隐性债务和土地财政等连锁反应。如果没有分税制，只要存在GDP考核，仍会产生资金饥渴和不足。

　　罗志恒则表示，未来，无论是土地供给还是需求都将呈现下降趋势，这直接影响未来土地财政的可持续性，因此，未来构建地方稳定的财政来源极为重要，房地产税开征是大势所趋。同时，罗志恒也指出，房地产税的体量短期内难以取代土地财政。

　　也有观点认为，应该大力发展其他产业。万通集团创始人冯仑近期在其微信视频号“风马牛地产研究院”中表示，当房地产销售端出现下滑，不少城市都会开始出现土地财政的缺口，如何解决这些问题？这些城市应该大力发展房地产以外的其他产业，创造更好的营商环境，以此让税收增长的更快，来弥补卖地收入的缺口。

　　中泰证券首席经济学家李迅雷近期公开撰文表示，国企资产是当前政府部门除了国有土地资产之外的最大一块资产了，如果通过提质增效，若能够让300万亿元的国企总资产的回报率提高一个百分点，则就有3万亿元收益增加，基本可以弥补土地财政消减带来的收入缺口。“当然这不是短期就能提升一个百分点，但只要坚持不懈地盘活国有资产，推进国企改革，若干年后，应该会有成效。”李迅雷补充道。

　　张凯对第一财经表示，改革开放以来，基建投资引领的城镇化一直助推我国经济高速增长。近年来，受到经济下行的压力，基建投资再次成为拉动经济增长的引擎，而基建投资的成本依赖土地财政。此外，近期推出房产税，将对房地产市场造成冲击，从而进一步降低房企拿地意愿，对土地财政产生更大的压力。因此，短期来看，土地财政难以替代。

　　“长期来看，尽管我国经济发展对基建投资存在一定的路径依赖，但城镇化率、居民部门杠杆率即将达到增长瓶颈，基建投资+土地财政的经济发展闭环难以为继。”张凯认为，房地产税作为长期、稳定的税源，在近二十年房地产也高速发展的基础上也有足够的存量房屋可供征税，适合在未来长期替代土地财政补充财政缺口。

　　总的来看，上述不管是直接税的税收制度变革，征收房地产税，还是大力发展其他产业，或是盘活国有资产，都不是一蹴而就的事情，那么，短期，如何保障房地产市场的稳定发展，让地方财政平稳过度？克而瑞研究院提出，当前应该提振市场信心，完善保交楼、保就业、销售保价等兜底机制，缓解市场观望情绪，需求端全面放松限购、限贷、限售，取消“限跌令”，政府回购商品房，与此同时，适当缩减供地规模，优化调整供地结构，以此破局短期楼市的困境。

　　近期，国家统计局原局长邱晓华公开表示，为了改善房地产消费观，财政方面也应该发力。土地价格的高企是造成房价高的重要因素，因此，要适当降低城市土地出售价格，来促进开发商成本的下降，带来房价的下降。另外，目前在销售领域里的税费负担还是很重，应当适当降低，让老百姓感受到政府的温暖。同时，也应当降低金融机构的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率(4%)还是偏高的，应该降1到0.5个点。

只顾讨好华盛顿，甘心充当“马前卒”，台延长兵役引岛内激烈批评******

　　【环球时报特约记者 陈立非】台当局领导人蔡英文27日召开安全高层会议，拍板义务役延长为一年。蔡英文当天下午还罕见地针对“强化全民防务兵力结构调整方案”举行了记者会。联合新闻网称，这是蔡英文时隔744天终于再次召开记者会，创下新纪录。岛内名嘴纷纷炮轰蔡英文只会读稿而一直拒绝与民众沟通，嘲讽蔡英文“这次稿子终于背好了？”民进党前“立委”郭正亮认为，蔡英文之所以选择这个议题开记者会，是因为她知道美国在看，这是“美国要的议题”。岛内民调结果显示，高达75%的网民对台军维护“安全”的能力没信心。许多网友直接怒轰蔡英文：“你在位，难平安！”“战争边缘兵役延长，请问民众是要如何平平安安？”

　　时隔744天再开记者会

　　据台湾联合新闻网27日报道，蔡英文当天上午在自己办公室主持岛内安全高层会议拍板“强化全民防务兵力结构调整方案”，中午邀集民进党团进行沟通。据报道，会议决定，义务役从2024年1日起改为1年，即从2024年1月1日起，年满18岁的台湾役龄男青年服役期将从4个月延长为1年。不过，确切细节将以公布版本为准。

　　27日下午3时30分，蔡英文专门为延长兵役举行记者会，这是她自2020年12月后时隔两年多再接受媒体提问。她称，调整兵役政策是“一个无比困难的决定”。她接着把责任“归咎”于大陆，还扯上乌克兰，声称“乌克兰人守护家园的意志令人感动”，“目前中国威逼情势更加明显……因此备战才能避战，能战才能止战”。蔡英文还假惺惺地称，“只要台湾够强，青年就不用上战场”。

　　台湾中时新闻网27日称，蔡英文此前公开接受媒体提问的记录一直停留在2020年12月12日，当时她出席“台湾战疫全记录首映发表记者会”，会后接受媒体采访，被问到中天新闻台遭下架、马英九指控言论自由倒退40年以及开放莱猪及核食进口等议题。之后，蔡英文虽陆续开过几次记者会，但都没有接受媒体记者提问，创下744天未开放采访的纪录。就连11月26日“九合一”选举民进党选情崩盘，她宣布辞去民进党主席，也没有接受记者提问，被外界讥讽是“读稿机”。

　　蔡英文27日举行记者会接受采访的消息一传出，岛内嘲讽声一片。国民党民意代表郑丽文27日在脸书发文嘲讽蔡英文“稿终于背好了？”她炮轰“蔡英文拒绝与社会沟通，只愿意读稿逃避人民(批评)，任谁都没办法接受”。

　　郑丽文称，近年来，台湾问题一箩筐，每一项都攸关台湾安全，如今更连环爆出严重治安问题，诈骗、掳人案件频传，岛内基层公职人员“九合一”选举前更爆发“88枪枪击案”等，甚至还有黑道介入选举，每件事都跟民进党有关。但是蔡英文却如同“活在同温层”，一直拒绝与社会沟通，对国际政经变迁局势、台湾整体经济情势等议题“全都不闻不问”。郑丽文质疑，难道不是民进党仇视大陆的言论惹火对岸，现在提出延长兵役，居然要台湾年轻人“为你付出代价”？

　　“蔡英文的反省只剩记者会”，台湾“中华青年公共参与协会”理事长陈冠安27日在《中国时报》撰文称，一名民选领导人接受媒体采访会引发如此关注，其实正反映了当前台湾政治运作的悲哀。

　　“这是美国要的议题”

　　根据民进党当局的规划，台当局这次出台的“强化全民防务兵力结构调整方案”除了延长义务兵役的期限外，还包括其他一些内容。据台“中央社”报道，参与相关讨论的防务人士声称，这次兵力结构改革3大“亮点”：一是将兵力结构区分为主战部队、守备部队、民防系统、后备系统4大区块，明确防卫任务；二是导入美军等最新模块化训练模式；三是大幅调升义务役薪资，兼顾服役期间经济生活。防务人士透露，在这次规划中，未来由志愿役组成“主战部队”，担任海、空等安全任务；由义务役为主作为“守备部队”，负责守备、军事与民间重要设施防护与协力民防等任务。

　　民进党党团干事长罗致政27日声称，恢复到一年的义务役并非只是单纯将4个月的军事训练役延长，训练内容也会分为“实、量、新”三大块，“实”是实战化训练，强调实兵演练，可能会参加相关联合操演，包括“汉光”演习；“量”简单来说，现在4个月役期打靶子弹80发左右，未来一年义务役将至少打800发实弹；“新”是指操作新式武器，包括火箭弹、“标枪”导弹、无人机等新型武器的操作。罗致政称，根据预算，延长义务役后每年将增加约160亿元新台币的支出。

　　对台湾当局决定延长兵役，岛内议论纷纷。《中国时报》披露称，蔡英文当局本来不想宣布延长兵役，因为此举显然对2024年选举不利。不过，“延长役期是美方的要求，蔡政府咬牙也要推”。文章称，美国要求台湾强化军队后备战力，蔡当局只能顺从推动；美国要台湾增加防务预算，蔡当局照办；现在要台军恢复征兵，延长役期，尽管对选举有影响，但“蔡当局不可能违逆美方”。

　　与此同时，美国在台协会27日宣称，欢迎台湾最近针对征兵制改革的宣布，“彰显台湾对自我防卫的承诺”，美国“会遵循‘与台湾关系法’和一个中国政策的承诺，持续协助台湾维持足够的自我防御能力”。

　　民进党前“立委”郭正亮在中天电视政论节目中分析称，蔡英文时隔744天后选择这个议题举行记者会，是因为她知道美国在看，“这是美国要的议题”，因此她作出正式表态，表示“国安会议”通过了，“是我做出了决策”。郭正亮直言，因为蔡英文的剩余任期、2024选举都需要美国力挺，“这个议题一定要过关”。

　　“中广”董事长赵少康27日重申坚决反对延长兵役。他说，台湾不是美国的“半殖民地”。他质疑，“兵役延长一年就可对抗大陆吗？老百姓不能因政客的权力斗争而冤死”。

　　国民党“立委”陈玉珍批评称，兵役延长是民进党当局迫于美国的压力、被牵着鼻子走。她说，是民进党当局让两岸走到如今兵凶战危这一状况。如今民进党继续“选择错误的路，把赌注单押在美国一边，这是要让台湾变成‘特定国家’的马前卒吗？”

　　“你在位，难平安”

　　对于台湾当局宣布延长兵役，岛内各大媒体进行街头民调，询问民众，特别是年轻人的看法。据中时新闻网报道，许多年轻人在接受街访时纷纷炸锅：“蔡英文你就继续做梦吧，我们不想变成乌克兰”。还有年轻人称：“假设4个月(兵役)很废，放大到一年还是很废”“一年兵役感觉就是浪费时间”“进去也没什么事干，扫扫地、除除草，也没啥太大作用”。许多年轻人还到蔡英文24日平安夜脸书上“祝大家平平安安”的帖子下面留言。许多网友怒轰：“你在位，难平安”“延长兵役令台湾处于战争边缘，请问民众如何能平平安安？”

　　联合新闻网称，网络上年轻人一片哀号之声。一名网友称，他上高二的表弟所在班级男生已经在拟定“免役计划”，计划把60公斤的体重吃成100公斤，就为了躲兵役。台湾TVBS新闻网公布网络民调称，虽然台当局延长义务兵役，但仍有高达75%的网友对军方维护“台湾安全”的能力没信心。此前岛内媒体曾多次曝光台湾“草莓兵”，台湾士兵在遮阳伞下练习射击，台军两栖特战队“在室内游泳池练兵”，都曾引起舆论嘲讽。就连美国《华尔街日报》也曾报道称，“一旦开战，台湾的‘草莓兵’难以抵御解放军”。

　　台湾《联合报》27日发表社论称，近两年，美国干预台安全政策日渐直接。美方借军售主导台军转为“不对称作战”，最近更通过国会立法，扩大台方采购额度并主导军售项目，蔡当局越发难以抗拒美方推销的武器。此外，有消息称美方将安排官员明年借“学人计划”进入台当局部门交流，此举也被解读为“监军”。更别说台积电被迫扩大赴美设厂规模，在美制造的先进制程芯片也提前推进至3纳米，引起民众忧虑“‘护岛神山’被掏空”。如今，美方又主导兵役延长，让人感到美国的手不断伸进台湾，把台湾变成其与大陆角力的马前卒。讽刺的是，蔡当局还自诩这是美国“挺台”。文章称，美国一边与大陆对话，同时逼着台湾延长兵役、强化防御能力，这是降低其地缘政治风险的两手策略。“问题是，蔡英文当局自甘成为美国的工具，满腹政治盘算，民众怎么会放心把子弟交给这样的政府？”（环球时报）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）